投資用不動産の情報を入手する方法【不動産投資】

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近年、また「サラリーマン大家さん」というキーワードを聞くようになりましたね。

不動産投資を始めたい、始めたいのだけれど、どうすれば良いのか?不動産投資の最初の難関は、「良質な投資用不動産の情報」をどこで入手するか?です。

今回は、不動産投資物件の情報をいかにして初心者が入手するか?ノウハウのひとつを書いていきます。

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投資用不動産情報は「ネタ元」を押さえるのが最重要

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ある意味で結論ともいえるのですが、投資用不動産の情報は「ネタ元」を押さえるのが最重要です。

収益物件に限らず、開発用地についても同様です。むしろ、これがすべてといっても過言ではありません。

ネタ元は地主(オーナー)。そして、銀行&税理士

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山の上から「不動産の流れる川」が流れています。その川には、情報鮮度が高く、まだ誰も知らない「不動産情報」が流れています。

川上にいるのは、地主(オーナー)です。不動産投資物件であれば、アパートオーナーということになります。

その地主(オーナー)が流した不動産情報を次に入手するのは?銀行や税理士です。アパートオーナーはその土地の大地主であるケースが多く、古くから付き合いがあり税務相談を受けている税理士や、資産運用を任せている銀行に売却の相談をします。

しかし、いくら不動産投資物件のネタ元に近いとはいえ、オーナーの住所を調べ直接飛び込み訪問して「収益物件紹介してください!」とアプローチしたり、税理士や銀行に同様のことを行っても、99.99%相手にされません。

地主(オーナー)・税理士・銀行に、まったくメリットがないからです。

地主(オーナー)と税理士にアプローチするハウスメーカー

次に、ネタ元である地主(オーナー)と税理士に、積極的にアプローチする人物がいます。

ハウスメーカーの営業マンです。積水ハウスや大和ハウスなどがあります。

アパートの建築を担当したハウスメーカーの担当者が、地主(オーナー)と信頼関係が構築できているとすれば、地主(オーナー)から直接売却の相談を受けていてもおかしくありません。

また、ハウスメーカーの営業は、アパートを建築してくれそうなお客様を紹介してもらうべく、税理士事務所に出入り(営業)しています。

地道な営業を続ける中で「オーナー(地主)⇒税理士⇒ハウスメーカー」というルートでアパート建築の相談を狙います。その際に、税理士から「オーナー(地主)が物件を売却したいと言っている」という情報を入手することもあります。

しかし、先ほどと同様に、ハウスメーカーの担当者を訪問して「アパートオーナーさんや税理士さんから投資物件の売却相談があったら、わたしに教えてほしい。購入を検討します。」と伝えても、わざわざ教えてくれることは99.99%ありません。

ハウスメーカーの担当者にまったくメリットがないからです。

ハウスメーカーの子会社の不動産会社

仮に、ハウスメーカーの営業マンが、地主(オーナー)や税理士から「地主(オーナー)がアパートの売却をしたい」と相談を受けた時、どのような行動をとるのか?

売却案件のため、自分の営業実績になるわけではない。とはいえ、放置をして普段お世話になっている地主(オーナー)や税理士の顔をつぶすことはできない。

すると彼らは、ハウスメーカーの子会社に丸投げします。

 

ハウスメーカー子会社の不動産仲介業者が狙い目!

ハウスメーカーにはそれぞれ、子会社の「不動産仲介業者」があります。

ハウスメーカーの営業マンが、地主(オーナー)や税理士からもらった売却依頼の情報は、子会社の不動産仲介業者にい流れます。つまり、まだ市場に出回っていない鮮度の高い不動産投資物件情報が、ハウスメーカー子会社の不動産仲介業者にあるということです。

  • 大和ハウス ⇒ 日本住宅流通
  • 積水ハウス ⇒ 積和不動産
  • へーベルハウス ⇒ 旭化成不動産レジデンス

上記はハウスメーカーとそのグループ会社である不動産仲介業者の一例です。

ハウスメーカー子会社の「不動産仲介業者」にうまくアプローチすることができれば、鮮度が抜群で建物の質も高い、一棟アパート収益物件の情報を入手できます。

また、ハウスメーカーのアパートは軽量鉄骨のアパートが多いため、構造的にも長持ちし節税効果が高いのも魅力です。

 

ハウスメーカー子会社の不動産仲介業者にアプローチ

自身の「優先順位」を上げるのがポイント

不動産仲介の営業マンは、引合(顧客)カードを「Aランク、Bランク、Cランク」といった具合にランク分けで整理しています。

膨大な仕事量をこなしながら営業ノルマをクリアするため、できるだけ契約の可能性の高いお客様に効率良く営業できるようにしています。

投資物件を営業マンに問い合わせるにあたり、自身の「優先順位」を上げて認識してもらうのがポイントです。Aランク、つまり「この人、買ってくれそうだなー」と思ってもらえるようにします。

問い合わせの際に「属性」をしっかり記載

問い合わせの際は下記内容を必ず盛り込みます。

  • 氏名
  • 住所
  • 電話番号
  • メールアドレス
  • 年齢
  • 勤務先
  • 勤続年数
  • 年収
  • 自己資金
  • 他の借り入れ有無
  • 予算
  • 希望エリア

「え?いきなり勤務先や年収を伝えるのはちょっと…」と思われるかもしれませんが、勤務先や年収などの「属性」を伝えるのは、かなり重要です。

営業マンは、顧客が買える人なのかどうかの判断のために、勤務先や年収などの「属性」をみています。

営業マンの優先度およびランクは、名前とメールアドレスしか分からないような人よりも、属性情報が沢山ある人の方が高くなります。

 

売れる「投資用不動産」はメールを送って5分で買付が入る

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わたしが不動産会社で営業をしていた時の話です。

とある情報ルートから、かなり良質な投資用不動産の情報を入手しました。むしろ、わたしが買いたいぐらいの物件でした。

「投資用不動産を購入したい」という顧客リスト宛に、宛先をBCCに指定し、一斉メール送信しました。すると、5分後にはわたしの電話が鳴り…「この物件、買います!」。

その後も、3、4件、買いたいという電話やメールがありました。

良質な投資用不動産の情報は、ネットに出回るまでもなく、即、買付が入るという事実です。

 

新鮮な「投資用不動産」はネット上に載らない

一方、先ほどの「不動産の川」の話には続きがあります。

川上には、ネタ元である地主(オーナー)がいます。そして、ネタ元に近い場所に、銀行や税理士がいます。

川には、上流の川上もあれば、下流の川下があります。川下はどこか?答えは、不動産や投資用不動産を掲載しているインターネットのサイトです。

不動産の価格は需給のバランスで決まります。川下まで流れ着き、すべての人の目に触れて新鮮さが一切なくなったにもかかわらず、買主が現れないということは、価格が相場からかなり高い金額で乖離しているか、物件そのものに明らかに魅力がないのでしょう。

もし、ネット上に掲載された投資用不動産を購入される場合は、十分留意して検討された方がよいかと思います。

 

まとめ

いかがだったでしょうか?

投資用不動産の市場は、株式市場と違い、誰の目にも触れないような場所で動いています。

これから不動産投資を始められる方は、ぜひネタ元に近いところにアプローチしてみてください。これまで入手した案件よりも良い情報が入るかもしれません。

不動産投資セミナー情報

近日開催される不動産投資セミナー情報を随時掲載していきます。

 

 

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