現在、わたしaokitraderが保有しているREIT（不動産投資信託）の銘柄は4つです。
- ［1343］ NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信 20口
- ［1555］ 上場インデックスファンド豪州リート（A-REIT） 30口
- ［3269］ アドバンス・レジデンス投資法人 投資証券 1口
- ［3282］ コンフォリア・レジデンシャル投資法人 投資証券 1口
本音としては「もっと個別のREIT銘柄を購入していきたい」という気持ちが強いのですが、最近のREIT相場の上昇で「高値掴み」が怖くなり、手を出せていない状況ですね…。
今後は少額資金で購入できる東証REIT指数に連動したETFを購入しつつ、ドカッと下げる場面があれば、個別のREITを仕込んでいきたいと考えています。
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東証REIT指数とは？
東証REIT指数は、上場しているすべてのREITの銘柄の時価総額の加重平均で計算された指数です。2003年3月31日の時価総額を1000とした場合に、現在の時価総額が比較してどうなっているのかを表わしています。算出開始日は2003年4月1日となります。
| 東証REIT指数（2003年4月1日算出開始） | ||
| 最高値 | 2,612ポイント | 2007年5月31日 |
| 最安値 | 704ポイント | 2008年10月28日 |
本日の終値は1882.46ポイント…。積極的に買いに行くのが少し怖い水準です。
東証REIT指数に連動するETF
そして、東証REIT指数に連動する上場ETFは4種類あります。
- ［1343］ NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信
- ［1345］ 上場インデックスファンドJリート（東証REIT指数）隔月分配型
- ［1595］ NZAM上場投信 東証REIT指数
- ［1597］ MAXIS Jリート上場投信
大きな違いとしては、［1343］［1595］［1597］は決算が年4回で10口から購入可能。上記2段目の［1345］は決算が年6回で100口からの購入となります。
今回の記事を書くにあたり知った「J-REIT-ETFの特徴」
今回の記事を書くにあたり色々調べていった中で、下記リンク先のマネックスラウンジ「第46回 J-REITのETFについて（2014年03月20日）」というページを見て、初めて知った事があったので引用してご紹介します。
ETFを「3種類」購入すると「毎月分配」になる
このうち3銘柄（証券コード1343、1595、1597）は、決算が年4回で決算期がそれぞれ異なる商品設計になっています。また投資単位が10口単位となっていますので、東証REIT指数が1,500ポイントの場合は、それぞれ15,000円程度で投資が可能です。つまり3銘柄に投資すると45,000円程度で毎月分配型のETFになるのです。J-REITの毎月分配型の投資商品としては、J-REITの投資信託（ファンドオブファンズ、以下FOFs）が代表的な商品となっていますが、信託報酬はETFの倍近い商品が大半です。従って、ETFを3銘柄購入することは有力な選択肢になりそうです。
決算期の異なる［1343］［1595］［1597］の3銘柄を購入すれば「毎月分配」を受けられ、かつ「投資信託よりも信託報酬が安い」ということになります。
現在は東証REIT指数が1,900ポイント付近ですから、決算期の異なる［1343］［1595］［1597］の3銘柄の購入に必要な金額は約60,000円です。こちらを全て揃えてみるというのも面白いかもしれません。
ETF投資はオフィス主体の投資となる
J-REITのETF3銘柄に投資して毎月分配型のポートフォリオを構築する上で注意すべき点があります。最も大きな注意点は、前述の通りETFは東証REIT指数に連動する運用となっている点です。東証REIT指数は、時顔総額の加重平均で算出されています。このためETFは、時価総額の大きな銘柄への投資比率が高いポートフォリオが形成されることになります。
このような特色から、一点目の注意点としてETFの分配金は時価総額の大きい銘柄の決算期を含む決算期には多くなり、逆の場合は少なくなるということが挙げられます。
二点目の注意点として、時価総額が大きいオフィス系銘柄が多いため、ETFへの投資はオフィスビル投資の比重が高くなる点です。J-REITが保有する物件の比率（取得額比）で見ても11兆4,000億円を超える不動産のうち47％程度（2月末現在）をオフィスが占めています。また、J-REITは44銘柄上場していますが、オフィス特化型の日本ビルファンド投資法人（証券コード8951）とジャパンリアルエステイト投資法人（証券コード8952）の2銘柄だけで時価総額の19％程度（それぞれ時価総額の10.2％、8.4％、3月19日時点）を占めています。その他、オフィスを含む総合型や複合型銘柄も時価総額の上位となっていますのでETFに投資することは、オフィス主体の投資とも言えるのです。
結果論ではありますが、わたしが個別REITで保有しているアドバンス・レジデンス［3269］とコンフォリア・レジデンシャル［3282］は住居系リートです。
REIT-ETFで「オフィス投資比率が高くなる」ということについては、バランス的に良かったといえそうです。
NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信［1343］
さて、わたしが保有しているETFは上記のうちの［1343］NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信で、10口から気軽に購入出来ます。まとまった資金で購入するのは怖いけれど、少額資金で少しずつ買っていこうというわたしのようなタイプには向いているのではないでしょうか。
主要データ
- 収益分配：年4回（2、5、8、11月決算）
- 年間分配金：502円（直近4回の10口当たり分配金の合計）
- 株価：1,991円（2015年3月26日終値）
- 利回り：2.521%
- 信託報酬0.3456%
- 運用会社：野村アセットマネジメント
チャート（2年）
一昨年2013年5月の一時的な暴落以降は、チャートが順調に上向いています。
REIT-ETF［1343］より分配金をいただきました
NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信［1343］より分配金をいただきました。今回の10口当たり分配は132円。わたしは20口保有ということで264円の分配金となります。
まとめ：J-REITのETFを3種類揃えると毎月分配になる
今回、［1343］［1595］［1597］のJ-REITのETF3銘柄を揃えて「毎月分配」にできるということを初めて知りましたので、揃えてみたいですね。
また、ドカッと下げる場面があれば「個別のJ-REIT」、あるいは、日本のREITだけでなくiシェアーズ 米国リート・不動産株ETF［1590］（ダウ・ジョーンズ米国不動産）なども組み込んでいきたいと思います。
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