不動産を査定・売却するおすすめ時期は?元不動産仲介営業がアドバイス

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元不動産売買営業のaokitradeです。

この記事に辿り着いていただいたということは、住宅など不動産の売却を検討されていらっしゃいますか?実は、不動産を売却するには良い時期と悪い時期があります。

今回はわたしの営業時代の経験に基づき、不動産を売却するに良い時期悪い時期、そしてその理由も合わせてご案内していきたいと思います。

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不動産が売れやすい時期は「動く時期」の”前”

3月(年度末)の”前”

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年度末の3月末は「転勤」や「入学」など、「人が一番動く時期」です(なお、上場企業約70%の決算期は3月)。

そして、この「人が動く時期」の「前」こそが売れやすい時期となります。

理由はいたってシンプルで、売却が決まり買主と売買契約ができたとしても、引渡しまでは最低1ヵ月、物件の状況や買主の状況によって、2ヵ月ぐらいかかることもあるからです。

そのため、3月は当然、2月の販売開始でも遅い。つまり、年初の1月から販売開始するのがベストです。逆算すると、売却査定は12月中旬ぐらいまでに終えておく必要があります。

なお、3月引渡(残金決済)と4月引渡(残金決済)では月とスッポンぐらいの差があります。

なぜなら「子供を転校させたくない。4月から小学校に入学するので、3月末入居が絶対条件」など、買主が引渡のデッドラインを3月末に持ってくることが多いからです。

重要なのでもう一度言います、3月引渡(残金決済)と4月引渡(残金決済)では月とスッポンぐらいの差があります。

年末年始での実家での親御さんとの会話も大きい

また、その前の12月は「年末年始」です。

ここでよくあるのが、年末年始に産まれたばかりの子供を連れて実家に帰った時「そろそろ家でも買おうかな」「そそろ家でも買ったら?」という親御さんとの会話。

普段は仕事で忙しく、家の購入なんて考える時間もないけれど、実家に戻ってゆっくりして子供の顔を見ていたら、トントン拍子でそんな展開に…なんだったら住宅購入時の贈与税非課税を利用して…というのがよくあります。

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住宅展示場をオープンするハウスメーカーは、年始の1月3日、(ひどい時は元旦から)輪番制で「20XX年おめでとうございます!正月来場プレゼントキャンペーン!」みたいな新聞折込チラシを配布し、年末年始に住宅購入を考え始めたお客さんを、片っ端から集客しようとしてるんですね。

よって、営業さんは正月から消耗スタート…。

12月(年末)の”前”

次いで人が動くのが「年末」です

。これも先程と同じ理由ですが、8月(お盆)に実家に帰って「そろそろ家でも買おうか…」という展開が多い。加えて、8月は家を見ようとか家を買おうという人が少ないので、その反動が9月以降に来ます。

また、新年を新居で迎えたいという希望が多い、というのもありますね。

12月引渡しの場合、買主が住宅ローンを借りる金融機関や、登記を受け付ける法務局も年末年始休暇に入るため、12月23日の天皇誕生日以降はほとんど機能しません。

逆算して考えていくと、このシーズンで一番ベストなのは12月中旬引渡(残金決済)、売買契約は最低でも10月、つまり盆明けの9月から販売開始するのがベストといえます。その場合、売却査定は8月末までに終えておく必要があります。

 

市場経済は”需給”のバランスによって「価格」が決まる

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不動産等の流通市場は「需給のバランス」によって価格が決まります

つまり、需要が少ないシーズンに供給(販売)をしても、市場参加者が少なく、売却に苦労します。

オフシーズンの販売は”逆効果”になることも

需要が少ないシーズン(7月末、12月初旬等)の販売開始は、意味がないどころか逆効果になることさえあります。

というのも、不動産というのはその辺に流通している動産(モノ)と違い、唯一無二のものだからです。iPhoneや車などは、いくらでも同じものが流通していますが、「不動産」では全く同じ物件というのはありえません。

そのため、「鮮度」が重要です。ここも重要なのでもう一度言います。「不動産の情報鮮度」です。

不動産の情報鮮度は時間と共に徐々に逓減していきます。それは日本の内閣支持率と同じようなチャートを描きます。

ひとまず高めの金額で出して…は結構失敗する

不動産売却でよく失敗するケースとして、「まずは市場より高めの金額で出してみて、反響がなかったら安くしてみましょうか~」などという、売主に対して「高値売却を期待」させ、ひとまず専任媒介契約(売却委任)を取得して「囲い込み」をする不動産仲介業者がいますが、これはかなりギャンブルです。

kakoikomi不動産会社の「囲い込み」を売主が直接チェックする方法
先日書いた不動産仲介業者の売主囲い込みについてのブログ記事は、大きな反響がありました。 というのも、テレビ東京系列の番組...

買主(検討客)は驚くほどインターネットを駆使して物件をチェックしていますし、それよりも何よりも客付け業者(買主を連れて案内をし、クロージング・契約に持っていく客付けのプロ)は毎日のように周辺の物件の情報を精査しています。

一旦、相場価格から乖離した金額(高値)で出した物件は、問い合わせ・案内も少ないうえに、情報鮮度が落ちます。

そこでいざ、相場価格に近い金額で出し直しても、客付け業者および買主から足元を見られることが多々あります。「

この物件、○月から結構高い金額で出してましたよね。あの時だったら今の値下げした金額でも買いましたけど、今ならさらにこのぐらいの指値(値下げ)を希望します」とか、よくあるんですね。

 

まとめ

不動産の売却時期はそれぞれの事情によりコントロールできない場合もあるかと思いますが、相場価格に近い金額で売却するのであれば、年始の1月、盆明けの9月に販売開始をするのがオススメです。

その時期を逆算して、売却査定を検討してみてはいかがでしょうか?

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