不動産買取のメリットとデメリット。相続や買替で利用価値あり

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大切なマイホームや相続で得た土地などを売却する際、大きく分けて2種類の売却方法があります。

  1. 不動産仲介業者に仲介してもらい売却 ⇒ 買い手はエンドユーザー
  2. 不動産買取業者に購入してもらい売却 ⇒ 買い手は不動産買取業者

圧倒的に多いのは、1番です。不動産仲介業者に査定依頼をし、売却活動に入る―という流れが一般的です。

その場合は、大手や地元の不動産業者など「複数社に査定依頼」し、いずれかの業者と「専任媒介契約」を結んで売却することがほとんどです。

一方、割合としては少ないですが、たまに不動産買取業者への買取を希望される方もいます。

今回は、不動産買取のメリットとデメリット、不動産仲介業者に仲介してもらう時との比較をじっくりご紹介していきたいと思います。

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不動産買取のメリット

ほとんどの方が不動産仲介業者と媒介契約を結び売却しているにもかかわらず、不動産買取を選択している人がいます。つまり、不動産買取には何らかのメリットがあるはずです。

不動産買取のメリットを書いていきます。

周囲の住人に売っていることを知られにくい(広告・案内)

不動産の売却を不動産仲介業者経由で行う場合「広告⇒案内⇒契約」という流れになります。

逆をいえば、広告(物件の認知)がなければ案内もないし、案内がなければ契約もないということです。

不動産仲介の場合「広告」や「案内」で周囲の住人に知られる

それでは、案内アポ(引合取得)をするためにどのような媒体で広告を展開していくか?

  • インターネット(自社HP、ポータルサイト(SUUMO・HOME’S、Yahoo!不動産など)
  • 自社サイト会員登録者へのDM
  • 折込チラシ(日経、読売、朝日、地元紙など)
  • ポスティング
  • 現地看板

大きく分けると上記のような認知媒体があります。

インターネットの掲載や会員へのDMであれば知られることは少ないですが、折込チラシ・ポスティング・現地看板で集客を図る場合、近隣住人のほとんどの方に売却をしていることを知られることになります。

そして、案内アポが入れば、不動産仲介業者とお客さんがいっしょに物件の内覧をしている姿で売却していることを知られることになるでしょう。

「え?それが何か?」という方がほとんどだとは思いますが、なかには「売っていることを絶対に周りの人に知られたくない」という方がいらっしゃいます。

不動産買取の場合、現地を見に来るのは不動産買取業者とリフォーム屋ぐらいですから、近隣住民の方に知られるリスクが少ないです。

週末の予定を入れられなくなるストレスがない

不動産を不動産仲介業者経由で売却する場合、買い手のほとんどがエンドユーザーです。そして、エンドユーザーのほとんどが土日休みです。

つまり、購入検討者の案内アポが入るのは、ほとんどが土日となります。

買い替えなどでマイホーム(現住居)を売却する場合、午前中なのか?午後なのか?案内の予定がいつ入るかも分からない状態がつづくため、「週末の予定を入れることができない」という状況になりがちです。また、案内の前には「いい物件」に見せるために、室内の掃除やお庭の手入れもしなければなりません。

売却査定額を「相場価格(あるいは相場価格+α)」で査定する不動産仲介業者であれば、売却活動を開始してから案内が入り、場合によっては2週間程度、長くても2、3ヵ月ぐらいで不動産売買契約まで完了します。

しかし、「できれば査定価格が高いところにお願いしたい…」という売主の心理があるため、相場価格からかけ離れた金額で査定をした不動産業者に売却依頼しがちなのが現実です。

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こんにちは。元不動産売買営業のaokitradeです。今回は「不動産の売却」に関してお話したいと思います。 不動産の売却をされる際、不...

その場合、3ヵ月経っても、半年経っても売れず、週末の予定が埋められないストレスと付き合っていくことになります。

現金化する時期の目途を立てやすい(買い替え・相続)

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買い替えの場合

別の新居を購入するために買い替えを行う場合、購入する方の不動産売買契約書には「3ヵ月以内に売却できなければ白紙解約」といった停止条件付の特約条項が付いていることがほとんどです。

つまり、売却が上手くいかなければ購入する方の契約は白紙になりますよー、ということですね。

不動産買取業者の買取価格を予め知っておけば、3ヵ月以内で売却できなかった最悪の場合の買取先を確保しておけますから、買い替え時の不安を和らぐことができます。

相続の場合

不動産売却をする時は、マイホームの売却だけではありません。

場合によっては不測の事態で相続が発生することもあります。相続する財産が基礎控除額で収まる場合は問題ありませんが、基礎控除額で収まらない場合は相続税を納付する必要があります。

2 相続税の申告は被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行うことになっています。
例えば、1月6日に死亡した場合にはその年の11月6日が申告期限になります。

No.4205 相続税の申告と納税|国税庁

相続した不動産を売却して現金化しないと相続税が払えないケースもあるでしょう。以下、相続税の基礎控除額です。

2014年12月31日まで 5,000万円+1,000万円×法定相続人の数
2015年1月1日以降 3,000万円+600万円×法定相続人の数

2015年1月以降は相続税の基礎控除額が大幅に縮小されたため、実質大増税であると騒がれました。

不動産買取業者の買取価格を予め把握しておけば、相続税納付から逆算したスケジュールを立てられます。

 

不動産買取のデメリット

市場の相場価格よりも成約価格が安い

では、不動産買取が不動産仲介業者に仲介してもらい売却した時よりも圧倒的によいか?といえば、そうではありません。不動産買取には唯一かつ最大のデメリットがあります。

それは、市場の相場価格よりも成約価格が安いということです。

不動産仲介業者が仲介する場合、買主はエンドユーザーです。つまり、買主は自身が住むために購入します。

しかし、不動産買取業者が購入する場合、内装のリノベーション(戸建の場合は外装も)を行い、かつ不動産買取業者の粗利を乗せてエンドユーザーに販売します。

つまり、不動産買取業者の粗利分だけ、相場価格よりも安い金額で契約することになります。

これは業者によっても異なりますが、最低でも7、8%、一般的には10%程度の粗利を確保する事業計画を立てるはずです。

 

不動産買取の流れ

不動産買取の場合は、

  • 不動産買取業者&リフォーム会社の内覧
  • 不動産売買契約
  • 残金決済(引渡し)

に立ち会うぐらいです。

売買契約から残金決済までの期間

不動産売買契約から残金決済までの期間は、

  • キャッシュで購入できる不動産買取業者であれば数日(無理をいえば不動産売買契約と残金決済を同時に行う一括決済も可能)
  • ローンを組んで購入する不動産買取業者であれば3~4週間程度

です。

 

不動産買取業者&不動産一括査定システム

さいごに、売主さんにメリットがある不動産買取業者と、不動産一括査定システムをご紹介します。

さてオク(東京、神奈川、千葉、埼玉のみ)

通常、不動産を売却する際には、不動産仲介業者に仲介手数料を支払うことになります。

売買価格 媒介報酬(仲介手数料)
200万以下の金額 =5%
200万円を超え400万円以下の金額 =4%+2万円
400万円を超える金額 =3%+6万円

仲介手数料の金額は上記のように法律で上限が決められています。

仮に3,000万円の成約価格の場合、3,000万円×3%+6万円=「仲介手数料=960,000円+消費税」の仲介手数料がかかります。

買取業者へ買取を打診する場合、不動産仲介業者を経由して探すことになりますね。売主さんが買取業者を一件一件回って…というのは現実的ではありません。

つまり、買取業者が購入する場合でも、不動産仲介業者が仲介するのであれば、仲介手数料を支払わなければなりません

不動産買取のシステムに査定オークションの「さてオク」というウェブサイトがあります。

不動産査定オークション【さてオク】

不動産査定オークションのさてオクでは、売主からの手数料は受領しません。つまり、無料です。

何か裏があるのでは?と思われるかもしれませんが、さてオク側は、買主(買取業者)からの仲介手数料は従来通り受け取ります。

売主側からの仲介手数料を無料にすることで、売主側には圧倒的なメリットが生じます。従来のサービスと大きく差別化できるため、取扱い件数を増やせます。

そして取扱い件数を増やすことで、もらえない手数料分をカバーするという、新たなビジネスモデルです。

取扱いエリアは東京、神奈川、千葉、埼玉のみですが、このエリアの物件売却をお考えの方は、一度ご覧になってみてもよいかもしれません。


不動産査定オークション【さてオク】

スマイスター

ご存知の方が多いかもしれませんが、スマイスター全国800社の不動産仲介業者と提携した不動産一括査定依頼ウェブサイトです。

ひと口に不動産仲介業者といっても、財閥・金融系、電鉄系、ハウスメーカー系、地元系…と、それぞれでバックボーン、販売手法、強みが違います

不動産売却されるにあたり、一社だけしか査定しない…という方は稀で、「だいたい3社、多い方だと5社6社」に査定依頼される方がほとんどです。

不動産一括査定依頼を使用すると、物件情報等を入力する手間が一回で行えます。

複数社に査定依頼をし、最終的に業者を選定する時は、

  • その査定金額で成約するまでに、どのぐらいの期間を要すのか?
  • その査定金額で成約するまでに、何人案内するつもりなのか?
  • その案内のためにどういう集客を行い、それぞれ何件引合を取得するのか?

まで突っ込んで聞いてみることをおすすめします。

スマイスター

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