住宅購入をする際、総支払額に大きな影響を与えるのが「住宅ローン金利」です。
メガバンクから地方銀行、ネット銀行まで「金利」と「手数料」を最大限に引下げ競争している状況ですが、金融機関それぞれにメリットとデメリットがあるのも事実。
何十年も支払っていく住宅ローンは、簡単に「これ！」と決められるものでもないので、数多ある金融機関の中からじっくりと検討して選びたいところです。
さて、そこで生まれる疑問があります。そもそも、住宅ローン事前審査を複数の金融機関に打診することはできるのか？
今回は、住宅ローン事前審査を予定している方向けに書いていきます。
住宅ローン事前審査（仮審査）とは
住宅ローンの事前審査（仮審査）とは、不動産売買契約「前」に行う住宅ローン借入審査のことです。
借入人の年収・勤務先・自己資金などの属性と担保物件の価値から、「住宅ローンの借入可能額」を審査すると同時に、「住宅ローンの金利優遇幅」を提示します。
住宅ローンの金利優遇幅とは、銀行の店頭表示金利から差し引ける金利幅のことで、金融機関の提示する「最大金利優遇幅」を取れるか？否か？というのは、住宅ローン選びにあたっての大きなポイントとなります。
[aside type=”normal”]不動産売買契約後に行う審査は住宅ローン本審査といいます。[/aside]
新築・中古、一戸建て・マンション問わず、不動産売買契約の前には、住宅ローンの事前審査の「承認」を取り付けておくのが原則です。
住宅ローン事前審査を複数の金融機関に打診できるのか？
結論から書くと、住宅ローン事前審査を複数の金融機関に打診することは「可能」です。可能ですし、実際に最低でも「2行」は打診しておいたほうがよいと思います。
複数の金融機関から住宅ローンの事前審査承認を得ておけば、
- 不動産売買契約後に行う「住宅ローン本審査」をどの金融機関で進めていくか？
- どの金融機関の住宅ローンを組むべきか？
検討する時間が生まれます。
さらに、（年収や自己資金の関係から）借入希望額に届くか否か？ギリギリの審査となりそうな場合は、住宅ローンの事前審査を複数の金融機関に打診しておいた方がよいでしょう。
返済比率がギリギリの住宅ローン審査を行う場合、
- 借入金額の減額
- 金利優遇幅のマイナス
を条件に審査承認される場合があります。
つまり、当初予定よりも自己資金（頭金）を増やす必要があったり、月々の支払額が増える可能性があるということです。
金融機関から想定していた最大金利優遇幅の承認が得られないのであれば、他の金融機関で借り入れした方がいい、という話にもなりえます。
しかし、実際のスケジュールでは悠長なことを言っている時間があまりありません。
住宅ローンを検討できる時間は少ない
住宅ローン事前審査を検討している場合、ほとんどが「購入（したい）物件が決まっている」のではないでしょうか？
[aside type=”normal”]購入物件が決まっていないのに、住宅ローン事前審査だけ進めておく…というケースはレアケースだからです。[/aside]
購入したい物件が決まっているということは、個人・不動産会社問わず、売主がいます。希望する物件に申込み（買付）をいれたら、早ければ即日、遅くとも1週間以内には売主との契約（不動産売買契約）を迎えます。
不動産売買契約書には引渡日（≒鍵を渡す日、残金決済日）が盛り込まれており、引渡し日は契約日から1ヵ月～2ヵ月くらい後に設定することが多いです（未完成の新築を除く）。
しかし、スケジュールを逆算していくと、物件引渡しの約1週間前には、金融機関との金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）を完了する必要があり、金銭消費貸借契約の約1週間前には住宅ローンの本審査承認を得ている必要がある。
つまり、不動産売買契約後に住宅ローンをどれにしようか？と選んでいる時間は、ほとんどないということです。
逆をいえば、住宅ローンを真剣に検討すべきタイミングは、不動産売買契約を迎える前、つまり「今」ということです。
金利差による返済総額の差
私も不動産の営業時代、何百人というお客さんに資金計画を提示してきました。
しかし、不動産会社の営業が提示する資金計画書には、とある項目が抜け落ちています。というよりも、あえて抜いているのです。その抜けている項目とは、返済総額および利息分です。
返済総額と利息分を記載してしまうと、買主が「え、総額でこんなに支払うの？利息ってこんなに払うの？」と購入に後ろ向きになるリスクが少しでもあるからですね。
[aside type=”normal”]資金計画書に記載されている項目は、借入金額と予定金利、そして月々の支払額（ボーナス返済併用の場合はボーナス返済額も）になっているかと思います。[/aside]
つまり、コンマ数パーセントの金利差により、総支払額がどれだけ変わるのか？が分からない。
たとえば、借入金額3,000万円を借入期間35年（420ヵ月）で借り入れする場合、以下のようになります。
| 借入金利 | 月々返済 | 返済総額 | 利息分 |
| 0.5％ | 77,875円 | 3,271万円 | 271万円 |
| 0.6％ | 79,208円 | 3,327万円 | 327万円 |
| 0.7％ | 80,556円 | 3,383万円 | 383万円 |
| 0.8％ | 81,918円 | 3,441万円 | 441万円 |
| 0.9％ | 83,294円 | 3,498万円 | 498万円 |
| 1.0％ | 84,685円 | 3,557万円 | 557万円 |
つまり、返済総額および利息分の差を見た場合、「0.5%の借入金利で想定していた資金計画」と、審査により「金利優遇幅の最大優遇が受けられず1.0％になってしまった場合の支払総額の差額は、286万円にもなるということです。
まとめ
当然、住宅ローンは金利面以外の部分、「団信保障」も検討材料にする必要があります。
最近では低金利でありながら、三菱ＵＦＪフィナンシャルグループのじぶん銀行がガン50％保障団信の住宅ローン、住信SBI住宅ローンが8大疾病特約付き団信の住宅ローンを用意しています。最近は、この二行を選ぶ方が増えてきています。
「金利面」と「保障面」のバランスのいい住宅ローンを検討すべく、ひとつの銀行で決め打ちせずに、複数の金融機関の審査承認を得てリスクヘッジをはかるというのもひとつの手です。
じぶん銀行と住信SBI住宅ローンは、ネットで今すぐ審査申込み可能です。「金利」と「保障」の部分で、不動産屋さんから勧められた住宅ローンよりも好条件の可能性があります。
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