住宅購入時に両親からの住宅資金贈与(非課税)で親孝行をする方法

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元不動産売買営業のaokitradeです。

人生に一度とも言われるマイホームの購入。購入資金については、大きく以下の3つに分けることができます。

  1. 自己資金
  2. 住宅ローン(借入)
  3. 両親からの援助

そしてほとんどの方が、ご自身で貯蓄してきた「自己資金」と、銀行等の金融機関から借り入れする「住宅ローン」のみで資金計画を建てられる方が圧倒的に多いです。

手段としては「ご両親からの住宅資金援助」という方法もあるのですが、

  • 両親が貯めてきたお金をもらうなんて申し訳ない
  • 両親の力は借りず、自分で何とかしたい

という気持ちが働き、ご両親に援助を頼むことを引け目に感じてしまう方は多いです。

しかし、これは非常にもったいない!ご両親から住宅資金援助をもらうことにより、「無駄な費用」を減らすことができます。さらに、浮いた分でご両親にプレゼントすることも可能になるのです。

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「金融機関」に支払う無駄な利息が減る

ご両親から「住宅資金援助」をもらうことにより、購入者本人が金融機関から借り入れする「住宅ローンの借入金額」が減ります。

住宅ローンの借入金額が減れば、おのずと「金融機関に支払う余計な利息」が減ります。

  • ご両親から援助をもらう
  • ⇒ 借り入れする住宅ローン金額が減る
  • ⇒ 無駄な利息が減る
  • ⇒ 使えるお金が増える

具体的なイメージがわきにくいので、「無駄な利息がどのぐらい減るのか?」シミュレーションしてみたいと思います。

借入金額ごとの月々支払額・返済総額・利息

※借入期間35年、金利1.00%の場合
借入金額 月々支払い 返済総額 利息分
1,000万円 28,228円 1,186万円 186万円
1,500万円 42,342円 1,778万円 278万円
2,000万円 56,457円 2,371万円 371万円
2,500万円 70,571円 2,964万円 464万円
3,000万円 84,685円 3,557万円 557万円
3,500万円 98,799円 4,150万円 650万円
4,000万円 112,914円 4,742万円 742万円
4,500万円 127,028円 5,335万円 885万円
5,000万円 141,142円 5,928万円 928万円

上記を見ると、1.00%の低金利でも、利息分が大きいことがわかります。

不動産の営業は、資金計画のなかで「月々の支払金額」は記載しても「利息分」を記載することは、ほぼないです。利息分を見てビビられたら面倒なので、あえて載せません。

さて、たとえば、3,000万円と3,500万円の箇所の部分を比較して見てみます。500万円借入が多いか少ないか(≒自己資金が多いか少ないか)により、月々の支払差額は14,104円です。年間の支払い差額は169,248円です。

さらに、利息分をみると、93万円の差額が生まれます。

つまり、上記の場合、500万円の援助を受けるか否かにより、銀行に支払う利息を93万円減らせるということになります。

 

住宅購入時の「贈与税非課税枠」を使える(「国」に支払う税金を減らせる)

そして、住宅時に贈与をもらうことで、住宅購入時だけに使える「贈与税の非課税枠」も活用できます。

年間110万円まで非課税

はじめに、住宅購入時か否かに関わらず、誰もが使える贈与の非課税枠があります。基礎控除として1年間(1月1日~12月31日)に110万円までは贈与税が非課税となります。

そして、それは受贈者単位となります。つまり、受け取る本人が非課税贈与として受贈できるお金が年間110万円までということです。

住宅資金贈与の非課税特例

上記の110万円に加え、住宅購入時でしか利用できない直系尊属からの住宅資金贈与の非課税特例があります。

平成28年9月までに売買契約を行い特例を利用すれば、基礎控除110万円に住宅資金贈与非課税700万円を足した「810万円」の援助金を非課税で住宅購入資金に充てることができます。

住宅取得等資金の非課税制度(消費税8%時)
契約締結期間 良質な住宅用家屋 左記以外の住宅用家屋
~平成27年12月 1,500万円 1,000万円
平成28年1月~平成28年9月 1,200万円 700万円
平成28年10月~平成29年9月 1,200万円 700万円
平成29年10月~平成30年9月 1,000万円 500万円
平成30年10月~平成31年6月 800万円 500万円

※その他適用条件等の詳細は「贈与税‐相続時精算課税制度と住宅取得等資金の非課税制度|三井不動産リアルティ」が分かりやすいです。

(少々表現が悪いですが)次の世代(子)にお金を渡さずに親が亡くなってしまった場合、親が貯めていたお金の一部を相続税として納めなければいけない可能性もあります。

2015年は相続税の大改革(実質増税)ということで話題になっています。

平成27年1月1日より相続税の基礎控除額が「5,000万円+1,000万円×法定相続人の数」⇒「3,000万円+600万円×法定相続人の数」に縮小される。全国で相続税課税対象になる割合は、2014年までは全体4%だったが、2015年からは全体の6%になると言われている。

つまり、贈与をもらわずに住宅を購入した後、万が一ご両親が亡くなってしまった場合、相続税が課税される可能性が高まるわけです。

夫婦「ダブル資金援助」も可能です

また、夫婦ダブルの資金援助も可能です。

  • ご主人がご主人の親から810万円
  • 奥様が奥様の親から810万円

上記をフルに活用すれば、「夫婦合わせて1,620万円の贈与税非課税」ということも可能です。

補足です。不動産の持分は資金の出資割合と同じにする必要があります。

たとえば、奥様の親から奥様が資金援助をもらう場合は、その出資割合分、奥様の名義を入れて不動産売買契約、および登記する必要があります。持分計算は、窓口の不動産営業経由で司法書士に確認するとよいかと思います。

 

贈与により浮いた金額でプレゼント(恩返し)もできる

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金融機関に余計な利息、国に税金を支払うのを止めて、資金援助で浮いた差額を積み立てて1年や2年に1回、両親にちょっと豪華な国内旅行や海外旅行などのプレゼントをされてみてはいかがでしょうか?

資金援助してもらって、浮いたお金でご両親にお返しのプレゼント。素敵な親孝行ができます。住宅購入をご検討の方は、住宅資金の非課税枠の活用をおすすめします。

とはいえ、ご両親に「住宅資金のお金を援助してほしい」と言いづらいのが現実です。

ご両親に直接言いづらい場合は、不動産の営業担当者に事情を説明して、ご両親と見学した際に「営業担当者から説明してもらう」のも手です。

わたしも営業時代、親御様に何度もご説明させていただいたことがあります。

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