優良住宅ローンのフラット35は金利・事務手数料が業界最低水準!

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【更新日:2016年10月1日】

長期固定金利のフラット35といえば、「住信SBIネット銀行」や「楽天銀行」などのネット銀行が思い浮かぶところですが、わたしが営業時代に驚いたのが「優良住宅ローン」のフラット35です。

新築分譲を販売していた時にお客さんが自ら探してきて「優良住宅ローンのフラット35を使いたい」と教えていただいたのが知ったきっかけなんですね。

そして、この優良住宅ローンで驚いたのは、「自分で”優良”という名前をつけている社名」と、業界最低水準の金利・事務手数料にあります。

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「優良住宅ローン」のフラット35

業界最低水準の金利・事務手数料

民間の住宅ローンやフラット35は、2007年のサブプライムショック、2008年のリーマンショック以降、金利優遇幅の競争が激化し、実質金利がどんどん下がっている状況です。

変動金利もフラット35金利も、もはや「もう引き下げられない金利水準」にあるともいえ、各社が競争に乗り出しているのが事務手数料による差別化です。

(なお、「保証料」や「繰上返済手数料」無料を売りにしている金融機関がありますが、フラット35についてはどの金融機関で借入をしても保証料・繰上返済手数料は無料です)。

下記はフラット35取扱いの主な金融機関の事務手数料をまとめたものです。

フラット35S▲0.3%優遇後の金利比較(平成28年10月実行金利
金融機関 金利(期間15~20年) 金利(期間21~35年) 事務手数料
住信SBIネット銀行 0.65% 0.76% 融資額の1.62%⇒1.08%(※1)
楽天銀行 0.65% 0.76% 融資額の1.08%(※3)
日本住宅ローン(標準タイプ) 0.81% 0.92% 30,000円
日本住宅ローン(特約スーパーまいど) 0.65% 0.76% 融資額の1.42%(20年以下の場合0.90%)(※2)
優良住宅ローン 0.65% 0.76% 融資額の0.80%(※3)
優良住宅ローン(住宅性能表示物件) 0.65% 0.76% 融資額の0.50%(※3)

適用金利は融資実行月(≒残金決済・引渡し)※1…最低事務手数料108,000円、返済口座住信SBIネット銀行指定の場合
※2…提携会社(積水ハウス、大和ハウス、住友林業、セキスイハイム)限定プラン
※3…最低事務手数料108,000円

住宅ローンと比較しても、事務手数料の差が歴然です。

なお、優良住宅ローンの場合、住宅性能表示がある物件の場合、事務手数料は0.50%になります。上記の大手ハウスメーカー(積水ハウス、大和ハウス、住友林業、セキスイハイム)で建築予定の方は、営業さんから出資会社である「日本住宅ローン」を勧められるかと思います。

しかし、その4つのハウスメーカーであれば建物のグレードが高いため、まず「住宅性能表示」は取得ができるかと思います。営業さんは嫌がるでしょうが(笑 比較検討されてみてはいかがでしょうか。

なお、上記の事務手数料を借入額に当てはめてシミュレーションをしてみると以下のようになります。

フラット35 「事務手数料」比較シミュレーション
金融機関/借入額 1,000万円 2,000万円 3,000万円 4,000万円 5,000万円
楽天銀行 10.8万円 21.6万円 32.4万円 43.2万円 54万円
住信SBIネット銀行 10.8万円 21.6万円 32.4万円 43.2万円 54万円
日本住宅ローン(特約スーパーまいど) 14.2万円 28.4万円 42.6万円 56.8万円 71万円
優良住宅ローン 10.8万円(※1) 16万円 24万円 32万円 40万円
優良住宅ローン(住宅性能表示物件) 10.8万円(※1) 10.8万円 15万円 20万円 25万円

※1…最低事務手数料108,000円による

借入額が大きくなればなるほど、事務手数料だけで大きな差額となります。

仮に住宅性能表示を取得した物件で借入額が3,000万円の場合、優良住宅ローンの事務手数料は15万円、住信SBIネット銀行は64.8万円なので、事務手数料の差額だけで「49.8万円」になります。

事務手数料は、住宅ローン実行時(≒残金決済時)に現金で支払う必要があります。実際に家に住む前に49.8万円が手元にあるのかないのかは大きな差で、家具のグレードをアップしたり、貯蓄しておいて後々に繰り上げ返済に回す資金として残すのもよいかと思います。

万が一、金融機関が倒産した場合

「優良住宅ローン」のフラット35における事務手数料の安さを知ってからというもの、優良住宅ローンのフラット35をお客様に何件か紹介していました。

ところが、とあるお客さんに「自分で”優良”と言っている金融機関から借りたくない」と言われたことがあります。

「な、なるほど、た、たしかに、そうですね」とも思いつつ…

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フラット35の仕組み|住宅金融支援機構

しかし、もし万が一、フラット35の金融機関である「優良住宅ローン」が倒産してしまった場合でも、「フラット35(買取型)」の仕組みでは住宅金融支援機構が住宅ローン債権を買い取り、信託銀行が債権を管理しているため、潰れないに越したことはないですが、さほど問題はありません。

むしろ、経営難の銀行の住宅ローンを借りるよりも、よっぽど安全性が高いともいえます。

実際に、担保となる不動産の登記事項証明書の乙区(所有権以外に関する権利)に記載される抵当権者は「優良住宅ローン」ではなく、「住宅金融支援機構」です。

信用(安全性)と安さ

過去に何百件も資金計画や繰り上げ返済シミュレーションをしたり、住宅ローン手続きのサポートをさせていただきました。しかし、「CMでよく見るから」「担当者が良かったから」「メインバンクだから」「会社の主要取引銀行だから」という理由で借りられた方はひとりもいません。結局最後は「信用(安全性)」「いかに安いか」です。

突然ですが、ここでクエッションです。東京オリンピックが2020年に開催されることが決まって以降、湾岸エリアのマンションの人気が再燃しています。とある大手デベロッパーの湾岸タワーマンション。購入をする際、どこの金融機関で住宅ローンを借りる方が多いと思われますか?

実は、約半分が「ちばぎん(千葉銀行)」です。「えっ!」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、ちばぎんは都内の担保価値が高いマンションの案件を積極的に確保していくため、大手都市銀行よりも変動金利の優遇幅をワンランク大きくしています。

結局、決め手は「いかに安いか」なんです。

 

優良住宅ローンの評判

わたしがはじめて優良住宅ローンを知ったのは2013年で、それ以来、何件もお客様に紹介させていただきました。優良住宅ローンを利用された方の満足度は、事務手数料の差額分だけ諸経費が安く済んでいるため、非常に高いです。

長期固定金利のフラット35を検討する場合は、選択肢のひとつとしてみるのはいいと思います。

 

優良住宅ローンのスケジュール

優良住宅ローンのスケジュールはシンプルです。

  1. 住宅ローン事前審査(仮審査)
  2. (不動産売買契約 or 建物請負契約)
  3. 住宅ローン本審査
  4. 住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)
  5. 残金決済(お引渡し)

検討物件が絞れてきている場合は、不動産売買契約を締結する前に、住宅ローン事前審査(仮審査)を行います。

住宅ローンの事前審査(仮審査)は、勤務先・年収などの属性および、担保物件の評価から「住宅ローンをいくら借入できるのか?」審査を行うものです。

 

まとめ

優良住宅ローンのフラット35を検討されている場合、まずは、事前審査に通してみましょう。

さいごに、フラット35の落とし穴をひとつ。優良住宅ローンに限らずですが、フラット35には団体信用生命保険料の支払いが支払い金利に含まれていません。別途保険料を支払う必要があります。

最近では変動金利で団体信用生命保険+がん50%保障特約を用意したネット銀行(じぶん銀行)も出てきているので、比較検討してみてもよいと思います。

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