【更新日：2017年1月1日】
住宅を購入する際、「自己資金」だけでなく「住宅ローン」も利用して購入する場合がほとんどです。
国土交通省の住宅市場動向調査からデータでは、平成26年度にマイホームを一次取得（初めての購入）した人の自己資金比率は25～35％となっています。つまり、残りの65～75％は住宅ローンということになります。
住宅ローンの取り扱いは
など、さまざまな金融機関があります。
今回はネット銀行「楽天銀行」住宅ローンのメリット・デメリットをご紹介します。
「楽天銀行」住宅ローン（変動金利、固定特約付き）の特徴
楽天銀行が取り扱う住宅ローンには
- 住宅ローン（変動金利、固定特約付）
- フラット35（長期固定金利）
2種類あります。
今回の記事は楽天銀行の住宅ローン（変動金利、固定特約付）をご紹介します。
ネット銀行で最低水準の金利
数年前まで、ネットバンク（住信SBI、ソニー、楽天、じぶん、etc.）の住宅ローンの魅力は「低水準の長期固定金利」にありましたが、近年は「変動金利（固定特約付き）」にも力を入れだし、魅力が集まっています。
| 大手ネット銀行変動金利比較（平成29年1月実行金利） | |||
| 金融機関 | 変動金利 | 保証料 | 事務手数料 |
 じぶん銀行 |
0.497% | 0円 | 2.16％ |
| 住信SBIネット銀行 |
0.497％ | 0円 | 2.16％ |
| ソニー銀行（変動金利セレクト） | 0.549％※1 | 0円 | 2.16％ |
| 楽天銀行 | 0.507% | 0円 | 324,000円 |
※1 ソニー銀行（変動金利セレクト）の場合、自己資金10％以上の場合、0.499％に優遇されます。
楽天銀行の2017年1月実行の変動金利は「年0.507％」です。都市銀行の金利と比較した場合は、かなり低い水準といえます。
[aside type=”normal”]ただし、返済口座を楽天銀行に指定しない場合、年金利0.3%の金利が上乗せされます。[/aside]
楽天銀行の変動金利は保証料が0円
「楽天銀行変動金利（固定特約付き）」は「保証料が0円」です。都市銀行にはない魅力といえます。
一般的に都市銀行や地方銀行の住宅ローンの場合、「借入金額100万円につき約21,000円の保証料」を、残金決済時（物件の引渡時）に金融機関のグループ会社である保証会社に支払う必要があります。
下記は都市銀行や地方銀行で住宅ローンを組んだ時の保証料の例です。
| 保証料の例（都市銀行・地方銀行の場合） | |
| 借入額 | 保証料 |
| 1,000万円 | 約210,000円 |
| 2,000万円 | 約420,000円 |
| 3,000万円 | 約630,000円 |
| 4,000万円 | 約840,000円 |
| 5,000万円 | 約1,050,000円 |
一方、楽天銀行の住宅ローンの保証料は0円です。借入金額が多くなるほど、その差額は大きくなり、「保証料0円」の恩恵を受けることができます。
「事務手数料」は都市銀行の約10倍。トータル金額で比較
ただし、楽天銀行の住宅ローンには1点注意点があります。
金融機関に支払う「事務手数料」が都市銀行の約10倍かかる点です。楽天銀行に支払う融資事務手数料は「一律324,000円」です。
他の都市銀行は、融資事務手数料が「32,400円（税込）」のところが多いため、事務手数料については実質約10倍多く払うことになります。
そのため、都市銀行の住宅ローンと比較する際は、「保証料・事務手数料」トータルで比較する必要があります。
保証料と事務手数料を合わせた金額でざっくりシミュレーションしてみます。
| 住宅ローン1,500万円借入の場合の比較シミュレーション（例） | |||
| 保証料 | 事務手数料 | 保証料・事務手数料合計 | |
| 楽天銀行 | 0円 | 324,000円 | 324,000円 |
| 都市銀行A | 315,000円 | 32,400円 | 347,400円 |
| 住宅ローン3,000万円借入の場合の比較シミュレーション（例） | |||
| 保証料 | 事務手数料 | 保証料・事務手数料合計 | |
| 楽天銀行 | 0円 | 324,000円 | 324,000円 |
| 都市銀行A | 630,000円 | 32,400円 | 662,400円 |
| 住宅ローン5,000万円借入の場合の比較シミュレーション（例） | |||
| 保証料 | 事務手数料 | 保証料・事務手数料合計 | |
| 楽天銀行 | 0円 | 324,000円 | 324,000円 |
| 都市銀行A | 1,050,000円 | 32,400円 | 1,082,400円 |
上記シミュレーションで見た場合、楽天銀行変動金利（固定特約付）で約1,500万円程度以上の住宅ローン借入を考えている方には、都市銀行で借入するよりも「保証料・事務手数料の合計額」でメリットがあるといえそうです。
変動金利の「団体信用生命保険料」は無料
楽天銀行変動金利（固定金利特約付き）の場合、債務者が亡くなった時に住宅ローン残高がゼロになる「団体信用生命保険料」は楽天銀行の負担（無料）です。この点は、都市銀行と同じといえます。
楽天銀行住宅ローンのメリット
キャンペーンで「楽天スーパーポイント」プレゼント（※実施期間注意）
エントリー＆お借入で「楽天スーパーポイントをプレゼント」するキャンペーンを実施することがあります。
普段、楽天市場で楽天スーパーポイントを貯めながら買い物をされる方には、お得といえます。
土日祝日もSkypeで相談可能（朝9時～夜22時）
都市銀行の場合は、隔週の土日などに、ターミナル駅の「住宅ローンセンター」がオープンしていることがあります。しかし、基本は早めに予約が必要な「事前予約制」でかつ、17時以降は相談に乗ってもらえないケースがあります。
楽天銀行の場合、PCのSkype環境が必要ではりますが、年末年始を除く土日祝日もSkype相談が可能です。
そのため、土日の日中はモデルルームをゆっくり見学、夜にSkype相談というスケジューリングを組むということもできます。
つなぎ融資が組める（土地先行取得、注文住宅の場合）
「新築分譲戸建・新築分譲マンション・中古戸建」を購入の場合、不動産売買契約時に手付金（頭金）を支払い、残金決済時（物件お引渡し時）に、残金（自己資金分）と残金（実行された住宅ローン）で売主に支払いをします。
しかし、土地を先行で取得したり、着工金や中間金が必要となる「土地先行取得・注文住宅」の場合は、引渡しまでにまとまったお金を支払う必要が出てくるため、「つなぎ融資」を組む必要が出てくるケースがあります。
楽天銀行の場合は、「楽天銀行つなぎローン」を用意しているので、土地先行取得・注文住宅建築の方も、安心して利用することができます。
楽天銀行住宅ローンのデメリット
「繰上返済手数料」は無料も、原則100万円以上から
近年は、インターネット経由の場合、繰上返済手数料を徴収する銀行が少なくなってきました。楽天銀行も、繰上返済手数料は無料です。
しかし、楽天銀行の場合、繰上返済は「原則100万円以上から」と、繰上げ返済をする際の「最低金額」が高いため、まとまったお金が貯まらないと繰上返済ができません。
「ボーナスが入った時に積極的に繰り上げ返済をしたい」という方には、ちょっとハードルが高いですね。
一方、都市銀行の三菱ＵＦＪ銀行の場合、繰上げ返済は「1万円以上から（返済額軽減型の場合）」と、気軽に繰上げ返済ができます。
抵当権設定登記の司法書士は楽天銀行指定
楽天銀行の住宅ローンを利用する場合、楽天銀行から「抵当権設定登記を行う司法書士は、楽天銀行指定の司法書士にしてほしい」と言われます。
仲介物件の土地や中古戸建の場合は問題ないのですが、新築分譲地や新築分譲マンションの場合、売主（デベロッパー）の指定する司法書士がいます。
分譲物件の場合、分譲戸数のスケールメリットを活かして、司法書士を一括して任せることにより、司法書士報酬を値下げ（協力）してもらっているからです。
そのため、
- 売主 ⇒「（所有権移転、抵当権設定も含め）売主指定の司法書士でないと困る」
- 楽天銀行 ⇒「（抵当権設定だけでも）楽天銀行指定の司法書士でないと困る」
という板挟み状態になることが多々あります。
結局、「所有権移転は売主指定司法書士、抵当権設定は楽天銀行指定の司法書士」という折衷案でまとまることが多いのですが、この場合（大きな金額ではありませんが）、単純に司法書士の人件費が2倍かかることになります。
もし楽天銀行の住宅ローンを利用する場合は、あらかじめ不動産業者やハウスメーカーの営業さんに伝えておくとよいかと思います。
団体信用生命保険の＋α保障がない
楽天銀行住宅ローンの団体信用生命保険については、死亡または高度障害状態になった際に保険金を受け取ることができますが、その他の疾病特約を付保する場合は別途保険料の納付が必要となります。
最近ではじぶん銀行が「がん50％保障特約」の団信を別途保険料なしで用意するなど、手厚い団信のネット銀行が増えているだけに、団信の手厚さという意味においてはやや魅力が薄いかもしれません。
まとめ
ネット銀行は、店舗を持たず人件費を圧縮できるので、金利・事務手数料ともに魅力的な金融機関が増えてきました。
メリット・デメリットを比較してみて、住宅ローンを借り入れする金融機関を決められてみてはいかがでしょうか？
[aside type=”normal”]
▼ 比較検討したい住宅ローン（がん50％保障特約付き） ▼
[/aside]
[blogcard url=”https://aokitrader2.com/jibunbank-housing-loan”]
コメント