【更新日：2018年12月1日】
住宅ローンを借りてマイホームを購入する際、以前は都市銀行・地方銀行で借りるのが一般的でした。しかし、最近では「ネット銀行」で借りるケースが年々増加しています。
ネット銀行が台頭してきた2000年代後半に、ソニー銀行と双璧をなしてきたのが住信SBIネット銀行です。
当時、ソニー生命のFPの方と共に営業していたこともあり、私からお客さんにネット銀行を紹介するときはソニー銀行を紹介することが多かったですが、その当時も「住信SBIネット銀行の住宅ローンはスゴイな…」と衝撃を受けていたものです。
今回は、ネット銀行の雄、住信SBIネット銀行ネット専用住宅ローン
をご紹介していきます。
住信SBIネット銀行とは？
住信SBIネット銀行とは、三井住友トラスト・ホールディングス［8309］の三井住友信託銀行と、SBIホールディングス［8473］を出資会社とする、インターネット専業の銀行です。
ネット銀行は顧客と相対で接する「店舗」を有さないため、その分の経費が浮きます。
そのため、都市銀行や地方銀行と比較した場合に、住宅ローンでは業界最低水準の金利、個人の普通預金・定期預金では他行と比較して最高水準の金利を提供しています。
SBI証券で株式投資をされている方の場合、SBI証券と住信SBIネット銀行の口座を連動させた毎月利払いの普通預金「SBIハイブリッド預金」を利用している方も多いかと思います。
住信SBIネット銀行 住宅ローンのメリット
業界最低水準の変動金利
住信SBIネット銀行は、業界でも最低水準の変動金利を長きにわたって提供しています。
2018年12月実行分の「住信SBIネット銀行」を新規借入する際の住宅ローン変動金利（全期間引下げプラン）は、年0.447%です（借り換えの場合は0.418％）。
| 大手ネット銀行変動金利比較（平成30年12月実行金利） | |||
| 金融機関 | 変動金利 | 保証料 | 事務手数料 |
| じぶん銀行 |
0.457% | 0円 | 2.16％ |
| 住信SBIネット銀行 |
0.447％ | 0円 | 2.16％ |
| ソニー銀行（変動金利セレクト） | 0.507％※1 | 0円 | 2.16％ |
| 楽天銀行 | 0.527% | 0円 | 324,000円 |
※1 ソニー銀行（変動金利セレクト）の場合、自己資金10％以上の場合、0.457％に優遇されます。
上記の「金利・事務手数料」のみで比較した場合、三菱UFJフィナンシャル・グループ［8306］のじぶん銀行、今やソニー［6758］の柱であるソニー銀行の自己資金10％以上の金利（※1）に劣ります。
ただし、住信SBIネット銀行には、金利・事務手数料とは「別の付加価値」で他行と差を付けています。それが次にご紹介する「全疾病保障団信」基本付帯です。
団体信用生命保険に全疾病保障が基本付帯
団体信用生命保険とは、住宅ローンの借入人が被保険者となり加入する保険です。万が一、借入人が亡くなってしまった場合、住宅ローン残高分の保険金を受け取れます。
ご家族には「抵当権設定のない土地・建物」を残してあげることができます（そのため、不動産営業はしばしば賃貸よりも購入した方がよいというトークの際に利用します）。
都市銀行・地方銀行・ネット銀行の場合、団体信用生命保険料は支払利息に含まれています。つまり、別途保険料を支払う必要がないということです（長期固定金利フラット35は除く）。
住信SBIネット銀行では、上記の団体信用生命保険に加え「全疾病保障」が基本付帯となっています。つまり、無料です。
全疾病特約では、死亡の他に「精神疾患をのぞく、その他の病気・ケガなど」をカバーしてくれます。
| 3大疾病 | ガン、脳卒中、急性心筋梗塞 |
| 5つの重度慢性疾患 | 高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎 |
保障内容は、
- 月々のローン保障
- ローン残高の保障
があります。
月々のローン保障
責任開始日（※）以降に被った病気・ケガにより、責任開始日（※）から3ヵ月を経過した日の翌日以降に就業不能状態となり、その状態が継続し、ローンの約定返済日が到来した場合、当該約定返済額が保険金として支払われます。ただし、8疾病以外の病気・ケガについては入院により就業不能状態となった場合に限ります。
また、8疾病以外の病気・ケガについては、免責期間が1ヵ月あります。
1回の就業不能状態に対する保険金のお支払いは、8疾病の場合12回分、それ以外の場合11回分を限度とします。また、ローンお借入期間中通算してそれぞれ36回分を限度とします。
住宅ローン実行日から3ヵ月を経過した翌日以降、8大疾病によって、所定の「就業不能状態」が継続し、住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）上の約定返済日が到来した場合、返済相当額が保険金として支払われます。
1回の就業不能状態のお支払いは12ヵ月分、全期間においては36回分まで保障されるということです。
ローン残高の保障
責任開始日（※）以降の病気・ケガにより、責任開始日（※）から3ヵ月を経過した日の翌日以降に就業不能状態となり、その日から12ヵ月を経過した日の翌日0時まで就業不能状態が継続した場合、その時点のローン債務残高相当額が保険金として三井住友信託銀行宛に支払われ、債務の返済に充当されます。ただし、8疾病以外の病気・ケガについては入院により就業不能状態となった場合に限ります。
住宅ローン実行日以降に陥った病気・怪我により、住宅ローン実行日から3ヵ月を経過した翌日以降に「就業不能状態」となり、さらにその状態になった日から12ヵ月（1年）を経過した場合、その時点の住宅ローン残高が、保険金として支払われます。
「就業不能状態」というキーワードがポイントです。つまり、3大疾病および5つの重大疾患などと診断された時点では、「月々のローン保障」および「ローン残高の保障」は受けられません。
一方、じぶん銀行の住宅ローン（変動金利・固定金利選択型）では「がんと診断」されたらローン残高が2分の1となる、「がん50％保障団信」があります。
保険なので、どちらが正解ということはありません。既に加入している生命保険といっしょに、トータルでプランニングをするのがおすすめです。
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女性の場合はさらに「ガン診断給付金保障」付き
女性の場合は、上記の全疾病保障に加え「ガン診断給付金保障」が無料付帯となります。
責任開始日（※1）から3ヵ月を経過した日の翌日以降に生まれて初めてガン（悪性新生物）（※2）に罹患し、医師により診断確定された場合に診断給付金（悪性新生物診断給付金）30万円（お支払いは1回のみ）が、お客さまに支払われます。
- ※1 保険会社が「申込書兼告知書兼同意書」によりご加入を承諾した場合、借入実行日を責任開始日とします。
- ※2 「上皮内ガン（上皮内新生物）」（大腸の粘膜内ガン、膀胱や尿路、乳管などの非浸潤ガンを含む）は、お支払い対象外です。
ガンと診断された場合、30万円を給付金として受けとることができます。
一部繰上げ返済手数料は無料で1円から可能
一部繰上げ返済については、ネット銀行・都市銀行問わず、オンライン経由で行うと「無料」の銀行が増えてきています。
ただし、金融機関によっては、最低繰上げ返済金額のハードルが「10万円以上・30万円以上・100万円以上」などと、高めに設定されていることがあります。
住信SBIネット銀行では「1円から繰上げ返済が可能」です。
ボーナスのようにまとまった入金がない場合でも、日々の節約したお金を捻出して、繰上げ返済してしまうことも可能になります。
定額自動入金サービス（無料）
お借り入れされる方の勤務先によっては、「給与口座が会社の取引先金融機関に指定されている」ケースがあります。
そのような場合でも、住信SBIネット銀行では「定額自動入金サービス」があり、給与口座から毎月5日または27日に指定金額を引落し、自動的に住信SBIネット銀行口座へ入金できます。
手数料は無料で、入金額は1万円以上1千円単位で設定できます。
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▼ 事前審査のお申込みはこちら ▼
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住信SBIネット銀行 住宅ローンのデメリット
変動金利でメリットがあるのは借入当初で選択した時のみ
ここで、住信SBIネット銀行住宅ローンのデメリット・落とし穴を確認しておきましょう。
住信SBIネット銀行のWEBサイトで大々的に告知されている変動金利0.447％の金利は、借入当初に変動金利を選択した時のみにしか適用されません。
つまり、「変動 ⇒ 固定 ⇒ 変動」や「固定 ⇒ 変動」など、固定を経由して変動金利を選択すると、ホームページで大々的に告知されている変動金利の金利水準ではなくなります。
当初の変動金利0.447%は、基準金利％からマイナス2.207％の優遇幅を差し引いた数字です。「変動 ⇒ 固定」に切り替えたり、「当初は固定金利を選択 ⇒ 固定期間終了後に変動」を選択する際は、基準金利から1.550％の優遇幅となります。
[aside type=”normal”]詳細は、住信SBIネット銀行ネット専用住宅ローンの金利タイプ・金利プランページに記載。[/aside]
住信SBIネット銀行の住宅ローンは「変動金利で借り入れして、どんどん繰り上げ返済をしていきたい」タイプの方や、手厚い全疾病保障を付帯したい方には向いています。
一方、（ほとんどいないとは思いますが…）景況をみながらフレキシブルに金利タイプを変更したいという方には、通期優遇幅が変わらないメガバンクの住宅ローンを検討するのも選択肢のひとつです。
抵当権設定の司法書士は住信SBIネット銀行指定
住信SBIネット銀行住宅ローンのデメリットをあえて挙げるならば、抵当権設定の司法書士が、住信SBIネット銀行指定の司法書士になる点です。じぶん銀行も同様ですね。
売主が個人である仲介物件の場合は、所有権移転登記手続きもあわせて、住信SBIネット銀行指定の司法書士にお願いすれば問題ありません。
しかし、新築分譲マンションや新築戸建分譲地の場合、所有権移転登記については、売主であるデベロッパー指定の司法書士が行います。抵当権設定登記は住信SBIネット銀行指定の司法書士が行うため、単純に人件費の分だけ登記費用が高くなります（そこまで大げさな金額ではありません）。
ただし、ご購入者さん（お借入人）があまり深く考えて悩むようなことでもないので、不動産の営業さんに「今回は住信SBIネット銀行の住宅ローンを希望します。抵当権設定登記は住信SBIネット銀行の司法書士さんがいるらしいので、連絡お願いします」と、投げてしまってOKです。
住信SBIネット銀行の住宅ローンのスケジュールイメージ
住信SBIネット銀行の住宅ローンを利用する場合のスケジュールイメージです。
- 住宅ローン事前審査（≒仮審査）
- （不動産売買契約、建物請負契約）
- 住宅ローン本審査
- 住宅ローン契約
- 残金決済・引渡し
ネット銀行で店舗がないため、書類の手続きはPC入力と郵送で行います。
まとめ
なお、住信SBIネット銀行の住宅ローン事前審査（≒仮審査）は、インターネットで申し込みます。ご自身しか分からない個人情報の入力があるため、ご本人が入力していきます。
審査には
- 不動産売買契約（および建物請負契約）前に行う「事前審査（≒仮審査）」
- 不動産売買契約（および建物請負契約）後に行う「本審査」
2種類があり、前者の住宅ローン事前審査はPC入力、後者の住宅ローン本審査は郵送されてきた書類に記入・捺印し、返送します。
ご覧いただいている方の住宅ローン選びの参考になれば幸いです。さいごまでお読みいただきありがとうございました。
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住信SBIネット銀行住宅ローンの金利表
| 金利タイプ | 全期間引下げ金利 | 当初期間引下げ金利 |
| 変動 | 0.457％ | 0.975％ |
| 2年 | 1.230％ | 0.450％ |
| 3年 | 1.210％ | 0.530％ |
| 5年 | 1.270％ | 0.560％ |
| 7年 | 1.120％ | 0.720％ |
| 10年 | 1.210％ | 0.810％ |
| 15年 | 1.590％ | 1.190％ |
| 20年 | 2.610％ | 1.330％ |
| 30年 | 2.460％ | 1.410％ |
| 35年 | 2.540％ | 1.490％ |
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